抄底楼市,正在当下?
来源:环球老虎财经 作者:财经三分钟
2018-11-27 00:39:00

摘要 : 自从楼市调控加码以来,刚需族最关心的无疑是..

来源:财经三分钟(ID:qgq1818)


自从楼市调控加码以来,刚需族最关心的无疑是:


房价何时触底?


而如今,楼市从冰封到回暖的迹象,似乎正在显现!


1


房贷利率回调,


楼市加速回暖


意料之外!


就在房贷利率连续上涨22个月,市场一致预期,将继续创新高时。


各地银行却频频爆出:房贷利率,开始逐步回调!


西湖之畔的杭州,率先打响第一枪,不仅仅是首套房,就连二手房,都出现了幅度高达5%的房贷利率下调。


杭州之后,一线城市中的北京、深圳更绝,房贷利率下调后,居然低于央行的基准利率。


而最狠的,无疑是开启本轮楼市调控阀门的厦门,首套房由上浮10-15%回调至基准利率,二手房直接从20%回调至10%,下调幅度高达10%。


要知道目前的基准利率,仅仅只有4.9%,而在本轮房价起涨点之前的2015年,基准利率就已经高达5.9%。


换句话说,即使房贷利之前连续上涨22个月,但依然处在低位。


然而即使这样,依然挡不住回调之路。


在一二线领头羊的带动之下,更多的热点城市,开始跟随:


从六朝古都南京,到季华之乡佛山,从九省通衢武汉,到贸易之都广州。


一场更大规模的房贷利率下调,正蓄势待发。


而在历史上,房贷利率一旦进入下行周期,往往意味着房价止跌回暖,甚至有可能重新开启新一轮牛市。


就拿刚刚过去的2017年牛市来说,自从2015年330新政伊始,房贷利率连续五次下调,九折、八折、甚至疯狂的七折房贷层出不穷,在银行争相恐后的相继放水刺激之下,结果一场史无前例的牛市盛宴就此开启。


短短两年时间,房价翻倍、甚至数倍上涨,早已是司空见惯。


如今,就在楼市遭遇:部分楼盘大降价,房闹不止、土地流怕频发等多重利空时,房贷利率突然下调,无疑犹如一股春风袭来,楼市止跌企稳,或为时不远。


2


楼市调控要放松?


房贷利率下降,意味着银行放款将会加速,刚需族购房成本会降低。


即使利率上浮幅度下调5%,对于一套价值数百万的房产而言,总差额也将高达十几万。


此举无疑会刺激更多的刚需,加入到购房的大军中。


于是,有声音不禁在质疑:难道楼市调控要放松?


其实回答这个问题很简单。


楼市调控的决定权在中央,此次下调房贷利率的是地方和银行。


中央对楼市的态度向来是:坚决遏制房价上涨。


但对土地财政高度依赖的地方却不一样:朝思暮想着房价重新上涨,带动卖地收入水水涨船高。       


换句话说,这次房贷利率下调,极有可能是:地方对楼市调控空间的一次试探,而具体执行则是银行。


常言道:自古以来,银行都是国家叛逆的亲儿子。


银行对利润的追逐,从来不输于资本,只要能够控制风险:


政策监管风险;


投资风险。


如今,中央虽然依然坚持楼市调控,但自从楼市缺席10月31日的政治局会议后,官媒也开始吹风:高层对目前楼市现状感到满意。


换句话,调控继续强化,概率很低,银行适度回调房贷利率,属于温和刺激,不存在触发政策底线的风险。


而银行自从被监管掐住了随意放开房贷的大门后,日子也不好过。


尤其是在以支付宝、微信等为主的互联网金融平台,相继崛起下,吸走了大规模的存款、理财份额。


而楼市对于银行而言,不仅是最优质的资产,更是利润最高的渠道之一。


如今楼市成交量惨淡不已,银行也是苦不堪言。


这也是在基准利率仍本处在低位时,银行却依然按捺不住回调房贷利息的欲望。


因为只有楼市回暖,成交量上来,银行才能继续大规模的通过房贷,提高自己的利润率。


3


房价止跌,


但别太乐观


房贷利率回调,房价随之上涨,这几乎是中国楼市三十年来的铁律。


如今, 就在房贷利率上涨之路戛然而止时,部分炒房客开始蠢蠢欲动,似乎在他们眼里:


楼市新一轮上涨,将要开启。


从担忧房价崩盘,到鼓吹房价上涨。


总是喜欢从一个极端,突然偏离正道驶向另外一个极端。


低房贷利率下,房价将走向何方,也成为各方瞩目的焦点。


在我看来,房价是涨是跌,只需紧盯一点:对调控最坚决的中央,对楼市如何表态。


不管是所谓的金融政策,还是土地供应,或者说是人口流动,对楼市都是局部性的影响:


制定货币政策的央行,是在中央总基调下具体执行;


土地供应是因城施策;


而人口流动也是全国间跨区域迁移;


唯有中央对楼市的定调,才是系统性的、全局性的影响。


从坚持“房住不炒”,到“坚决遏制房价上涨”对应的是楼市狂风骤般的调控加码,随之而来的是:地产商高呼或活不下去,楼市彻底进入寒冬。


但当官媒释放出:最高领导人对楼市调控现状满意之后,楼市严调控的步伐,戛然而止。


换句话说,一旦中央对楼市调控的区间模糊后,那么央行、住建部、甚至地方才有更多的操作腾挪空间。


如今中央既没有重申“继续坚决遏制房价上涨”,也没有明确表态放开调控。


那就意味着在现行的楼市格局下,银行和地方的试探之举,只要没有触及中央底线,不造成楼市剧烈的波动,那么自然是会:睁只眼,闭只眼。


换句话说,之前舆论所担心的楼市崩盘不存在,而且大概率会企稳回升。


4


抄底,就在眼下?


在资本市场,抄底永远是最诱惑人的话题。


无论是牛鬼蛇神的股市,还是集中70%家庭财富的楼市。


几乎绝大多数投资者都梦想着:最低点抄进去,最高点卖出。


但在羊群效应明显的跟风之下,买涨不买跌,往往让投资者频频上演:高买低卖的割肉惨痛。


在如今多数人对楼市预期悲观时,我认为,这反而是绝佳的抄底机会。


投资最首要的是:学会规避系统性风险。


毕竟在泥沙俱下的暴跌下,纵使你是超级高手,都难逃集体被收割的宿命,但如今不管是中央的表态,还是地方、银行的反应。


都在佐证一个事实:房价短期内不可能崩盘!也就意味着继续向下的空间,极小。


炒股的都知道,股价连续放量下跌后,开始缩量企稳,就会有一个漫长的横盘震荡整理期,这期间恰恰是收集筹码,洗出不坚定投资者的阶段。


而早已脱离居住属性,附带金融、交易属性的楼市,此时刚好处于回调后的横盘阶段。


不管是有合理居住需求的刚需,还是正常的投资者(不合理加杠杆的除外),此时不抄底,更待何时。


而随着未来强省会和大都是战略的进一步推进,三四线城市空心化,甚至被边缘化,将是大势所趋。


也就意味着即使未来楼市完全企稳回升,一二线城市犹如股市的优质股,将更加受追捧;而早已透支未来的三四线,没有人口、产业的支撑,一旦资金大规模撤离,房价何以继续虚高?


最后一句话总结:抄底正当时,买房一二线。


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