联合办公,逃出“共享”魔咒
来源:DoNews 作者:深响
2018-11-08 10:57:44

摘要 : 从万众追捧到被人抛弃是一种什么滋味?在过去不算太长的一段时间里,共享经济或许对这个问题最有发言权。

文章转自公众号:深响(ID:deep-echo),作者:夏舟

从万众追捧到被人抛弃是一种什么滋味?在过去不算太长的一段时间里,共享经济或许对这个问题最有发言权。

在过去的共享经济元年,创业者们争相把“共享”二字写入BP,除了去年一共狂揽258亿融资的共享单车,共享充电宝、共享衣物、共享奢侈品、共享纸巾、共享雨伞、共享化妆间等方向的创业项目也踏浪而来。然而浪尖的“共享”极速坠落,共享单车被频繁爆出破产、巨款的新闻,“共享”瞬间成了一个魔咒——高投入、高风险、回报遥遥无期、像是社会福利。

就在“共享”经济失宠的时刻,被称为“共享办公”的方向突然又成为了资本趋之若鹜的对象。

今年6月,纳什空间完成近5亿元人民币B+轮融资;7月,Wework中国获得5亿美元B轮融资;8月,梦想加获得1.2亿美元C轮融资;优客工场又宣布了今年以来的第四次融资,完成3亿元增资,估值突破18亿美元;10月,行业还引来了定位高端的桉树IBC。

不止一次的采访中,创始人们希望大家不要叫他们“共享办公”,而要叫“联合办公”。

比起之前的各种共享项目,办公生意的“蛋糕”完全不是一个级别。有数据预测,2018年中国联合办公行业市场规模将突破600亿元,到2022年规模有望突破4100亿元,至2030年,30%的办公空间将是这一模式,市场规模或达万亿。

共享经济的“魔咒“在前,重获资本青睐的“联合办公”会成功证明自己吗?

1、从“共享”到“联合”

没有增值服务的“共享”,没有丝毫门槛。

中银国际证券在一份研报中对共享经济下了定义:以获得一定报酬为主要目的,基于陌生人且存在物品使用权暂时转移的一种商业模式。这其中主要存在三大主体——商品或服务的需求方、供给方、共享经济平台。

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而联合办公的模式是怎样的呢?服务商为企业提供一整套办公空间解决方案,除了“共享”办公空间之外,还包括日常物业管理、投融资撮合、孵化加速、工商税法等增值服务。

很明显,二者的差别在于是否有增值服务。

“本质上我们是一个以空间服务为入口的企业服务提供商,服务才是本质。”纳什空间合伙人史志隽如是谈到联合办公的核心。

另外,以Airbnb、HomeAway为代表的个人房屋空间租赁是绝对的共享,但WeWork为代表的办公空间租赁则是新的租赁方式,像“二房东”一样,将物业整租下来,配以相应的设施,再以工位的形式向有需求的公司出租,化整为零。

无形中,联合办公避免了共享经济平台的一个大坑——直采。

直采就是平台直接购买要与大家共享的东西。比如共享单车的单车,都是平台的固定资产,之前深响写过的共享奢侈品行业也是如此。(点击复习:7元LV,10元Prada?共享奢侈品大概率是个伪命题)

绝大多数奢侈品品牌是不会授权电商去“租赁”他们的商品的,因此共享平台只能选择B端直采,或非常麻烦的C端回收。这就意味着,成本投入巨大,回本周期会非常长。

但联合办公并不需要把楼买下来,它的角色正是帮助地产进行精细化运营。传统地产行业正面临从增量业务向存量业务转变的挑战,联合办公是个值得押注的好路线。

于是我们看到地产商成为入局联合办公生意的重要玩家,包括SOHO中国的SOHO 3Q、龙湖的“一展空间”、首开集团的“X+SPACE”、实地集团旗下“桉树IBC”等等。

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SOHO 3Q(北京光华路)

2、联合办公究竟怎么盈利?

在讨论联合办公怎么盈利之前,我们先看一下传统写字楼。

虽然近年来国内商业地产、楼宇经济被看好,但是传统模式下“拿地、开发、招租”的资金投入量大,运作周期漫长。最严重的问题是传统写字楼的空置率很高。

数据显示,2017 年四季度,仅杭州、南京和宁 波三个城市的甲级写字楼市场空置率处于 10%左右相对较低水平,市场整体较为健康。青岛和大连的空置率在 18~24%左 右,剩余城市则都超过了 30%,重庆的空置率甚至高达 44.8%。

而在北京,2017年,北京甲级写字楼库存突破1000万平方米,写字楼市场全面进入存量时代。

不断入市的新增供应使得短期内空置率持续偏高,租金也呈现波动和一定的下行压力 。

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这就给了联合办公以发展良机。

联合办公品牌we+酷窝创始人刘彦燊曾算过一笔账,品牌带来的租差、或者长租带来的租差可能是10%-20%,真正的租差是在面积上,一个工位6.5-7平米,联合办公更有效率。

尽管联合办公还处于初期阶段,但相比于传统写字楼,联合办公优点明显:

· 从租面积到租工位,提高闲置空间使用率,增加租赁行为的灵活性,降低企业购买决策难度。

· 从办公空间资源到复合资源。联合办公的增量服务非常丰富,除了会议室、茶水吧、健身房等硬件公共资源的分享,有的还会个性化提供财税服务、融资服务、资源嫁接等等个性化增值服务。

· 地产开发到地产运营,模式轻资产,资金回笼速度更快。

优客工场创始人毛大庆曾测算,未来商办面积的30%将转化为共享模式,形成一个千亿级规模的市场。

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WeWork(纽约时代广场)

回到正题,其实,联合办公与传统写字楼的差异透露了其真正的盈利方式。其具体收入来源包括:工位服务费(工位租金)和相关服务费用。

优客工场的想法或许有些不一样,毛大庆曾对优客工场的商业模式进行了如是总结:

第一、生态圈的股权投资。不光融资力度大,优客工场对其他公司的投资力度也很大,包括了从教育、传统、加速器以及体育互联网+等多个领域。优客工场通过股权投资加大联合办公的服务生态,同时也享有股权收益。

第二、流量搭载。在联合办公区域里,每一个单独的办公桌就相当于一个流量入口,每个空间就是一个流量的综合体。通过搭建平台,进行撮合交易,争取流量变现。

第三、品牌加盟与管理输出。除了加盟管理费,大量企业用户的数据沉淀下来会更快的扩充优客工场的数据库,加盟业务会让发展更快更轻,规模化的扩张已经可以覆盖更多的管理成本。

但目前,大部分联合办公平台的收入还是工位服务费为主,比如行业鼻祖WeWork。

WeWork诞生于金融危机时期,当时美国出现了很多自由职业者,传统办公室对于人数、面积、成本都要求很高,他们无法承担。但办公室本身也处于种种原因大量空置。WeWork便用低价租下核心商业区的办公室,在二次精装之后以工位为最小单位出租给自由职业者和微小创业公司。

就这样,在物业资源和客群的不匹配痛点中,联合办公行业诞生,其依靠的盈利点是投入租金和装修费用后的坪效差。

要知道坪效差可不是一笔小数目。

36kr的研究报告曾按公开资料的数据进行了一个简单计算:传统写字楼每平方米的坪效为4元,而同类型的联合办公空间均价为1800/工位,换算坪效为12元,是传统写字楼的三倍。

直观一点,比如“优客工场阳光100社区”目前拥有总工位数1308个,工位服务费为2200-2600元/工位/月,出租率达92%。比起阳光100写字楼平均7.5元/平/天的租金,优客工场的坪效已经达到8.5元/平/天,该单体项目已在去年实现盈利。

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优客工场(北京· 阳光100)

另一项收入则是增值服务。

氪空间也是收入多元化方面做的比较好的。根据公开信息,氪空间有大约20%收入来自于非工位收入,包括财税法服务、注册地址收入、活动场地费用等等。氪空间创始人兼董事长刘成城在今年5月的媒体沟通会中透露,氪空间的工位服务费已经实现了盈利,在扩张的同时更多是在做实在的服务,提高收入和利润,把财务模型做扎实。

当然还有一些联合办公空间扮演起了“孵化器”的角色,提供商业规划、投融资、人才招聘等更进一步的服务。

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氪空间(徐家汇)

从运营模式来看,联合办公包括直营与混合运营两种主流模式。

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但这两种主流模式的盈利方式、核心能力其实都是一致的:

· 入驻率是第一位的,高的入驻率能带来稳定的收入,增加服务效率,扩大影响力,同时也能促进多元社群资料的形成。对于入驻率来说,品牌口碑就显得格外重要。

· “拿地”能力、空间改造、选址能力。

“拿地”方面,地产商可能会有些先天的优势,这一块考验的就是资金与资源的能力了。随着头部扩张的诉求越来越明确,“拿地”的能力要求也会越来越高。

而空间改造、选址则是一个综合素质,比如WeWork就是利用目标社区的商业构成数据解决了寻找位置的问题。它与Factual(一家地理位置数据提供商)的合作,根据邻近的基础设施和商业情况(包括咖啡厅,购物中心,餐馆,酒吧,酒店和体育场)来评估每一个选址点。WeWork还收购了建筑技术公司 Case 和建筑管理平台 FieldLens来组建实体产品团队。

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· 空间运营能力。这一能力是租金差价的最直接体现,也是服务价值所在。

· 成本控制能力。

· 融资能力。联合办公尚处于早期扩张规模阶段,强融资能力可以帮助平台快速扩张,形成规模。

还有一些个性化能力也正在成为联合办公的赛点。

比如非常注重IT技术的梦想加。其创始人认为,当管理规模和服务扩大时,技术将成为越来越重要的辅助,帮助运营商更高效地管理和优化每一个环节。

在梦想加,三分之二的员工都是OaaS(Office as a Service,办公即服务)产品体系研发人员。而单店盈利、产品标准化成熟、边际成本降低正是梦想加专注技术的选择所带来的结果。

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梦想加(成都· IFS国际金融中心)

至于综合商业体来说,联合办公还有新的意义——其之于商业地产的意义远超过租金。

“租金是不占面积的收入,还有一种占面积的收入就是人流。”方糖小镇创始人万里江认为,联合办公为商业地产带来了巨大的人流量,可以让其他商户付出更多的租金。

一个颇具代表性的案例是龙湖集团的“一展空间”。

龙湖集团联合办公业务条线总监贾丹在全球联合办公峰会中国站(GCUC CHINA)上透露了这一方向的真实情况:“我们做联合办公的价格和之前交给商业的价格,做到了2.5倍的溢价。”

她认为联合办公做得好,对于商业地产会有一个非常高的租金溢价能力。

同时,客观来说,联合办公处理了地产商的部分鸡肋面积。比如方糖小镇超过50%的联合办公项目在商场顶楼。顶楼做其他业态的话,商户更换频率太高。通过联合办公的包装打造,不仅仅是把鸡肋解决了,租约也长了,而且还成为了一个新亮点。

3、明显趋势

采访了诸多联合办公行业的从业者之后,我们发现一个最明显的趋势是:行业整体在往中高端走。

这和美国市场的情况如出一辙。2010年左右的美国联合办公市场客户主要是小公司,当时WeWork80%的入驻者都是自由职业者或小型创业公司。到了2017年,小公司的比例下降到39%。100人以下的企业选择联合办公的比例从 2010年时的29%提升至2017年的49%,而100人以上 的企业在WeWork中的比例从3%增长至12%。其中包括了微软、汇丰银行等。

在中国,这一趋势也越来越明显。

“现在大家都在往中高端做,产品配置也越来越丰富。”桉树IBC总经理吴峥告诉「深响」:“大家都认识到了这个问题,只有服务高端客户才能摆脱中小微企业过多导致利润空间较低的局面。”

进入高端客户领域,联合办公要做的事情就需要更多——

· 拿到核心区的楼面。

· 打造高端品牌形象。

· 空间设计与之前完全不同,一些高端客户明显表示不接受透明玻璃,需要更安静雅致的环境。

· 对服务更看重,甚至需要搭配一对一的客户经理进行服务。

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桉树IBC(北京侨福芳草地)

而使用联合办公的公司也在从小微扩展到大公司:顺丰速运、新东方等公司都有分部入驻到氪空间,滴滴、今日头条、腾讯、中粮、亚洲航空等企业则有部分团队入驻在了梦想加。

另一个趋势是头部效应增强,并购成为联合办公领域的高频词。

2015年伴随创业潮和投资潮,联合办公空间也出现井喷。和其他行业一样,经历了井喷、泡沫、洗牌之后,现在的联合办公行业基本上只有实力强者了。根据VC SaaS监测数据显示,2017年我国共享办公空间的数量已经达到3459家,预计在2020年将会超过5000家。然而,运营面积前十的运营商的面积总和达383.3万平方米,占全国共享办公总面积的31.94%。

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值得庆幸的是,租办公室对于公司来说并不是一个高频决策。比如A空间工位3000元,公司租赁后发现B空间降价到了2500元,他并不会马上断租搬家。另一个情况是,B空间降价到了2500元后,优惠的工位租完,其他用户还是会去A空间等其他空间。

所以,头部项目的扩张大概率不会把行业引向价格战。一些头部项目已经实现了单体盈利,行业整体发展还是比较健康的。

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